Wonen op geleende grond: “CLT kan een grote rol spelen in het omkeren van de woningmarkt” 

Vijftien jaar geleden deed Community Land Trust Brussels (CLTB) als eerste in Europa zijn intrede in Molenbeek. Het sociaal woonmodel beweert een antwoord te bieden op de nood aan sociale woningen. Maar lost het dat probleem echt op? 

Een Community Land Trust (CLT) is een organisatie die grond uit de woningmarkt opkoopt en die aan een regionale gemeenschap geeft. Kopers worden op die manier eigenaar van de woning, maar niet van de grond. Het concept heeft zijn roots in de Verenigde Staten van de jaren 70. In 2012 opende de eerste Europese Community Land Trust haar deuren in Molenbeek. Inmiddels zijn er meer dan 350 CLT’s in Europa en wonen er meer dan 500 mensen in een woning van Community Land Trust Brussels. 

Wie koopt, praat mee 
Het verschil met de klassieke sociale woningmarkt is opvallend. Een sociale woning is eigendom van de overheid of een huisvestingsmaatschappij. Ze verhuren de woning aan mensen met een laag inkomen tegen een verlaagde huurprijs. De bewoner bouwt geen eigen vermogen op en heeft geen zeggenschap over het beheer, want hij is enkel de huurder. Daar zit het grootste verschil tussen een CLT en een klassieke sociale woning: bij een CLT heeft de bewoner wel inspraak, omdat hij de woning koopt.  

Elke CLT is anders, maar een aantal basisprincipes komt steeds terug. Een Community Land Trust koopt de grond aan met overheidssteun en blijft eigenaar van die grond. Op die grond komen meestal woningen, maar ook buurtprojecten, zoals een speeltuin of een moestuin. De woning zelf koop je via een leasecontract, bijvoorbeeld van dertig jaar. Daarna wordt je financiële situatie geëvalueerd en indien nodig wordt je contract verlengd. Uiteindelijk kunnen eigenaars hun woning opnieuw verkopen aan de CLT, maar aan een maximumprijs: ze recupereren wat ze investeerden. Zo blijft de woning ook voor volgende kopers betaalbaar. 

Daarnaast wordt een engagement voor de gemeenschap verwacht. Binnen elk project zijn er verschillende werkgroepen, zoals voor de ontmoetingsruimte, tuin, financiën en groepssfeer. Omdat participatie zo centraal staat in het model, kan het nieuwe bewoners ook afschrikken. Niet iedereen wil tijd en energie in vergaderingen steken. Sommige bewoners willen graag samenleven, terwijl anderen in de eerste plaats stabiele huisvesting zoeken.  

Meer dan enkel een dak boven je hoofd 
Anne-Sophie is een bewoner van CLT-Project Transvaal in Anderlecht. Ze woont in een klein, modern appartementsgebouw met opvallende groene raamkozijnen. “Ik heb vaak contact met andere bewoners. Elke maand is er een vergadering waar we elkaar ontmoeten en overleggen. In het begin moest ik de andere bewoners nog wat leren kennen, maar inmiddels zitten we na afloop vaak samen op café.” Volgens Geert De Pauw, medeoprichter en coördinator voor innovatie en Europese projecten binnen CLTB, is dat geen toeval. “Het grote verschil met andere sociale woonprojecten is dat wij de tijd nemen om mensen bij elkaar te brengen, zodat ze elkaar leren kennen, bijvoorbeeld door hen workshops aan te bieden.”

Doordat bewoners eigenaar worden van hun woning, genieten ze van meer vrijheid dan bij andere vormen van sociaal wonen. Line Algoed, onderzoeker van collectief grondbezit aan de Vrije Universiteit Brussel, beschrijft CLT’s als een fijne manier van wonen voor de bewoners. “Ze worden echt serieus genomen, omdat ze mee inspraak hebben in hun woning.” 

Wringend schoentje
Toch zijn er ook nadelen. Bewoners genieten niet van dezelfde vrijheden als kopers op de privémarkt. “We kiezen namelijk niet aan welke prijs we de woning verkopen”, legt Anne-Sophie uit. De CLT bepaalt de doorverkoopprijs op basis van de aankoopprijs, eventuele werkzaamheden tijdens de bewoning en een waardestijging van 25%. Daar wringt het schoentje voor sommigen, omdat ze de waardestijging te laag vinden. 

Ook het sociale aspect kent zijn grenzen. Doordat je met een koopformule werkt, vallen er volgens Leo Van Broeck, de vroegere Vlaamse Bouwmeester (2016–2020), nog steeds mensen uit de boot. “Zich inkopen in een CLT is enkel toegankelijk voor wie een lening kan krijgen bij de bank. Ongeveer 60 procent van de gezinnen kan dat niet. Hoewel een CLT in Brussel 40 procent minder kost dan een woning op de gewone markt, bereik je met zo’n CLT de onderste 30 procent van de bevolking dus nog steeds niet.” 

Bovendien denkt Line Algoed dat CLT alleen een oplossing kan zijn voor de nood aan betaalbare woningen als het onderdeel is van een breder verhaal. CLT Brussels hoopt dat de overheid hun verhaal volgt en in hen wil investeren. Met behulp van subsidies kunnen hun huizen betaalbaarder worden en zo een belangrijke rol krijgen in onze samenleving. Door recente besparingen zijn veel beleidsmakers daartoe niet bereid. Ze willen de grond nog te vaak verkopen aan de hoogste bieders. 

Toekomstvisie 
Medeoprichter Geert De Pauw gelooft in het potentieel: “CLT kan een grote rol spelen in het omkeren van de woningmarkt en vooral de huurmarkt.” Algoed sluit zich daarbij aan: CLT’s zijn volgens haar zeker een meerwaarde om wonen toegankelijker te maken in een Brusselse context. 

Ondertussen telt het CLTB al 164 woningen en er zijn er nog 74 in aanbouw. Die groei ging niet vanzelf. “We zijn een van de beste manieren voor publieke organisaties om woningen te creëren. Het is duurzaam, het is betaalbaar, het werkt. Maar het blijft zeer moeilijk om ministers te overtuigen en financiering te vinden”, zegt De Pauw. 

De ambitie is om verder uit te breiden, maar de middelen ontbreken nog. De afgelopen jaren kwamen afgesproken subsidies er niet en verminderden de werkingsmiddelen. Daardoor kon het CLTB geen nieuwe projecten opstarten dit jaar. Toch blijft de politiek niet volledig aan de zijlijn. De Brusselse regering keurde verschillende subsidiedossiers goed voor organisaties in de huisvestingssector die onder budgettaire druk staan. Een van die partijen is Community Land Trust Brussels, dat voor het eerste kwartaal van 2026 een subsidie van 110.500 euro ontvangt.